Nouvelle réduction d’impôt pour investissement locatif en meublé Non Professionnel

La loi de finances pour 2009 met en place une nouvelle réduction d’impôt en faveur des contribuables qui acquièrent des logements compris dans des résidences avec services ou certaines structures spécialisées et qu’ils donnent en location meublée non professionnelle pendant au moins neuf ans à l’exploitant de ces résidences (loi art. 90-V; CGI art. 199 sexvicies nouveau).

Ce nouvel avantage constitue une contrepartie à la réforme du régime de la location en meublé qui supprime toute possibilité d’imputation de déficits sur le revenu global pour les loueurs en meublé non professionnels.

Entrée en vigueur :

La réduction d’impôt s’applique aux acquisitions réalisées à compter du 1er janvier 2009.
Elle s’applique également, dans les mêmes conditions et limites, aux acquisitions réalisées entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2010 :

• de logements neufs situés dans des résidences de tourisme non classées qui ont fait l’objet d’une déclaration d’ouverture de chantier avant le 1erjanvier 2009 ;
• de logements achevés depuis au moins quinze ans au 1erjanvier 2009, ayant fait l’objet d’une réhabilitation ou d’une rénovation dont la demande de permis de construire ou la déclaration de travaux a été déposée entre le 1erjanvier 2006 et le 31décembre 2008 et qui sont situés dans une résidence de tourisme, classée ou non.

De plus, au cours de cette période 2006-2008, la déclaration de travaux ou une demande de permis de construire doit avoir été déposée au titre de cette résidence de tourisme et au moins l’un des logements de cette résidence doit avoir été acquis ou réservé (dans les conditions prévues à l’article L.261-15 du code de la construction et de l’habitation).

Personnes concernées : loueurs en meublé non professionnels

La réduction d’impôt s’applique aux contribuables, personnes physiques, qui remplissent les conditions suivantes :

• leur domicile fiscal est situé en France au sens de l’article4 B du CGI ;
• ils donnent en location meublée les logements éligibles. Ils sont donc imposés, à ce titre, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux ;
• ils n’exercent pas cette activité à titre professionnel.

L’investissement ne peut pas être réalisé par une société non soumise à l’IS (en effet, la location meublée rendrait la société imposable à l’IS).

Acquisitions éligibles

Sont éligibles les opérations réalisées sous la forme d’une acquisition, en pleine propriété:

• d’un logement neuf ;
• d’un logement en l’état futur d’achèvement (VEFA). Aucune condition de délai d’achèvement de l’immeuble n’est exigée ;
• de logements achevés depuis au moins quinze ans ayant fait l’objet d’une réhabilitation ou d’une rénovation ;
• de logements achevés depuis au moins quinze ans qui font l’objet de travaux de réhabilitation ou de rénovation. Aucune condition de délai d’achèvement des travaux n’est exigée.

L’acquisition peut être réalisée en indivision.

En revanche, l’avantage fiscal n’est pas applicable au titre des logements dont le droit de propriété est démembré.
Une mesure d’assouplissement est toutefois prévue en cas de décès d’un époux.

Logements concernés :

Pour ouvrir droit à la réduction d’impôt, les logements doivent faire partie :

• d’un établissement d’accueil des personnes les plus fragiles (c. act. soc. et fam. art. L.312-1-6° ou 7°);
• Les établissements d’accueil des personnes les plus fragiles s’entendent des établissements de services sociaux et médico-sociaux qui accueillent des personnes âgées ou des adultes handicapés et qui leur apportent une assistance dans les actes quotidiens de la vie, des prestations de soins ou une aide à l’insertion sociale.
• d’une structure affectée à l’accueil familial salarié (c. act. soc. et fam. art. L.444-1 à L.444-9).
• Dans cette situation, l’avantage fiscal s’applique aussi bien aux logements destinés aux personnes âgées ou handicapées accueillies qu’à ceux destinés à l’accueillant familial et à son remplaçant.
  
  Le dispositif d’accueil familial salarié permet de développer l’accueil de personnes âgées ou handicapées, notamment sur les territoires ruraux dépourvus d’hébergement collectif en maintenant ces personnes près de leur lieu de vie et en leur offrant des conditions d’habitat et de prise en charge adaptées.
  
  Pour le bénéfice de la réduction d’impôt, ces structures doivent être gérées par un groupement de coopération sociale ou médico-sociale (GCSMS).

L’investissement peut également porter sur des logements faisant partie :

• d’une résidence avec services pour étudiants ; (c. act. soc. et fam. art. L.312-1-6° ou 7°);
• Le texte de loi ne précise pas explicitement la nature des résidences avec services pour étudiants dans lesquelles les logements doivent être compris pour ouvrir droit au bénéfice de la réduction d’impôt. Selon nos informations, il pourrait s’agir de celles relevant de la loi 65-557 du 10juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des résidences-services (art. 41 à 41-5). Les commentaires de l’administration sont attendus sur ce point.
• d’une résidence de tourisme classée ;
• Une résidence de tourisme classée s’entend d’un établissement commercial d’hébergement classé faisant l’objet d’une exploitation permanente ou saisonnière (arrêté du 14 février 1986 modifié du ministre du Commerce, de l’Artisanat et du Tourisme ; BO 5 B-14-06)
• d’un établissement de soins (c. santé pub. art. L.6111-2) ;
• Les logements faisant partie d’un établissement de soins s’entendent de ceux compris dans des établissements de santé, qui ont pour objet de dispenser des soins de longue durée, comportant un hébergement, à des personnes n’ayant pas leur autonomie de vie dont l’état nécessite une surveillance médicale constante et des traitements d’entretien.

Engagement de location en meublé

Pour bénéficier de la réduction d’impôt, les contribuables doivent s’engager à donner le logement en location meublée, pendant au moins neuf ans, à l’exploitant de l’établissement ou de la résidence dans lequel est situé le logement qui ouvre droit à la réduction d’impôt.

La location doit prendre effet, dans le mois qui suit la date :

• d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure, pour les logements acquis neufs ou en l’état futur d’achèvement ;
• d’acquisition pour les logements neufs achevés depuis au moins quinze ans ayant fait l’objet d’une réhabilitation ;
• d’achèvement des travaux pour les logements qui font l’objet de travaux de réhabilitation.

Calcul de la réduction d’impôt

La réduction d’impôt, dont le taux est fixé à 5%, est calculée sur le prix de revient des logements (prix d’acquisition et frais d’acquisition : honoraires de notaire, droits d’enregistrement, taxe de publicité foncière...).

Pour les logements qui ont fait l’objet de travaux de réhabilitation, le prix de revient à retenir est majoré des travaux de réhabilitation.

Lorsque le logement est détenu en indivision, chaque indivisaire bénéficie de la réduction d’impôt à hauteur de la quote-part du prix de revient, majoré s’il y a lieu des travaux de réhabilitation, correspondant à ses droits dans l’indivision.

Pour un même contribuable et au titre d’une même année, le prix de revient du ou des logements retenu pour le calcul de la réduction d’impôt est plafonné à 500 000€. En effet, la loi prévoit que la réduction d’impôt ne peut pas excéder 25 000€ (CGI art. 199 septvicies-II)

Règle de non-cumul

Pour un même logement, la réduction ne peut pas être cumulée avec la réduction d’impôt au titre des investissements outre-mer réalisés par le contribuable directement ou dans le cadre d’une entreprise (CGI art 199 undecies A et B).

Reprise de la réduction d’impôt

En cas de rupture de l’engagement de location ou de cession du logement ayant ouvert droit à l’avantage fiscal, la réduction pratiquée fait l’objet d’une reprise au titre de l’année de la rupture de l’engagement ou de la cession.

Toutefois, la réduction d’impôt n’est pas reprise en cas d’invalidité, de licenciement ou de décès du contribuable ou de l’un des époux soumis à imposition commune.

Il en est de même en cas de démembrement de propriété lorsque ce démembrement résulte du décès de l’un des époux soumis à imposition commune. Dans ce cas, le conjoint survivant attributaire du bien ou titulaire de son usufruit peut demander la reprise à son profit, dans les mêmes conditions et selon les mêmes modalités, du bénéfice de la réduction d’impôt pour la période restant à courir à la date du décès.

Réduction d’impôt et amortissement

Les amortissements de ces immeubles ne sont admis en déduction qu’à hauteur de 85% du montant régulièrement comptabilisé (loi art. 90-I; CGI art. 39 G nouveau).

Cette réduction de 15% s’applique sur l’amortissement pratiqué sur la valeur de l’immeuble inscrit en comptabilité, quelle que soit la part de cette valeur retenue pour le calcul de la réduction d’impôt.

Cette perte d’amortissement est définitive. Il ne s’agit pas d’un différé de déduction. En outre, ce dispositif reste applicable même si le contribuable devient professionnel tant que l’immeuble restera inscrit à son actif.